Poniższy artykuł ma na celu przybliżenie charakterystyki i specyfiki prawa użytkowania wieczystego, które jest istotnym prawem rzeczowym, mającym duże znaczenie dla funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości. W niniejszej treści zaprezentowane zostanie czym jest niniejsze prawo oraz omówiona zostanie jego specyfika.
W polskim prawie cywilnym wyróżniane są trzy główne rodzaje praw podmiotowych: własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe. Wymienione powyżej prawa celowo zostały zestawione w owej kolejności. Zabieg ten miał na celu zaznaczenie tego, że użytkowanie wieczyste jest „słabszym” prawem od własności, jednakże ma większe znaczenie od ograniczonych praw rzeczowych. Przepisy regulujące prawo użytkowania wieczystego znajdują się w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.
Z definicji kodeksowej wynika, iż z użytkowaniem wieczystym mamy do czynienia wówczas, kiedy grunty należące do Skarbu Państwa, bądź jednostek samorządu terytorialnego (JST – gmina, powiat, województwo) oddawane są do dyspozycji osób fizycznych oraz osób prawnych, na określony czas. Oznacza to, że TYLKO grunty mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste, których właścicielem jest SKARB PAŃSTWA lub JST. Trwanie użytkowania wieczystego również określone jest w kodeksie cywilnym i wynosi 99 lat. Jednakże istnieje możliwość ustanowienia krótszego czasu użytkowania wieczystego. Zależy to przede wszystkim od celu gospodarczego realizowanego przez użytkownika wieczystego, dla którego grunt ma zostać przeznaczony i wynosi co najmniej 40 lat. Umowa użytkowania wieczystego powinna zostać zawarta w formie pisemnej aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Natomiast powstanie tego prawa następuje dopiero, kiedy zostanie wpisane w księdze wieczystej danej nieruchomości gruntowej. Wspomniany wpis nazywany jest wpisem konstytutywnym, tj. kreuje powstanie prawa.
Kolejną kwestią, która jest istotna w omawianym prawie jest własność budynków i urządzeń, które znajdują się, bądź mają powstać na gruncie, który ma zostać oddany w użytkowanie wieczyste. Tutaj także z pomocą przychodzi kodeks cywilny, który zaznacza, że budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie, który ma zostać oddany w użytkowanie wieczyste przechodzą na własność osoby, na rzecz której to prawo zostaje ustanowione, ustanawiając odrębny od gruntu przedmiot własności i tworząc nieruchomość budynkową. Oczywiście tak samo dzieje się z budynkami i urządzeniami, które użytkownik wieczysty wzniesie na danym gruncie. Własność obiektów jest związana ściśle z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że sprzedając prawo użytkowania wieczystego, sprzedawane muszą zostać także budynki i urządzenia wzniesione na gruncie (sprawdź mieszkania na sprzedaż na mieszkania.czest.pl).
Za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pobierane są dwa rodzaje opłat – pierwsza i roczne. Opłata pierwsza pobierana jest jednorazowo i wynosi 15% – 25% ceny nieruchomości. Opłaty roczne pobierane są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego do 31 marca, z góry na dany rok. Stawka opłaty rocznej uzależniona jest od celu na jaki nieruchomości gruntowa zostaje przeznaczona i kształtuje się w przedziale 0,3% – 3% ceny nieruchomości.
Osoba, na rzecz której ustanowione zostało użytkowanie wieczyste może korzystać z gruntu zgodnie z zapisami umowy, w której określone zostaje przeznaczenie gruntu oraz sposób jego zagospodarowania. W przypadku nie zastosowania się do ustaleń zawartych w umowie, dotyczących zagospodarowania nieruchomości, istnieje możliwość rozwiązania tejże umowy. Jeżeli zaś w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste zawarte są terminy – rozpoczęcia lub zakończenia – dotyczące zagospodarowania owego gruntu właściciel gruntu może nałożyć kary, jako dodatkowe opłaty roczne. Wysokość tej opłaty wynosi 10% wartości nieruchomości w dniu ustalenia opłaty za pierwszy rok. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o kolejne 10%. Jak łatwo obliczyć takie postępowanie jest całkowicie nie opłacalne z perspektywy użytkownika wieczystego, ponieważ po okresie kilku lat, dodatkowe opłaty mogą przekroczyć wartość nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste.
Podsumowując, zaprezentowane zostaną cechy użytkowania wieczystego, które upodabniają oraz odróżniają to prawo do prawa własności. Do podobieństw można zaliczyć zbywalność, czyli możliwość sprzedaży owego prawa oraz dziedziczność, czyli przechodzenie na członków rodziny. Użytkowanie wieczyste posiada także specyficzne cechy charakterystyczne tylko dla tego prawa. Należą do nich:
– ograniczenie w czasie – ustanawiane jest na okres 40 – 99 lat;
– ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, przejawiające się zapisami
– umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;
– odpłatny charakter – pobieranie opłaty pierwszej i opłat rocznych.
Ponadto należy dodać, że na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste koncentrują się trzy rodzaje praw: prawo własności – przysługujące Skarbowi Państwa, prawo użytkowania wieczystego – przysługujące użytkownikowi wieczystemu oraz prawo własności nieruchomości budynkowych znajdujących się na gruncie, których właścicielem jest w tej sytuacji także użytkownik wieczysty.
Można stwierdzić, że użytkowanie wieczyste pełni ważną rolę w polskim systemie prawnym, dotyczącym regulacji związanych z nieruchomościami. Specyfika tego prawa powoduje, że często nie jest ono do końca zrozumiane i generuje sporo zapytań odnośnie swojego funkcjonowania.
