W Polsce od kilku już lat istnieje produkt nazywany mylnie „odwróconą hipoteką”. Jest to poważny błąd, który odnosi się do zupełnie innego produktu, będącego w istocie rentą dożywotnią, zwaną inaczej „dożywociem”.
Odwrócona hipoteka jest produktem mającym duże powodzenie w Stanach Zjednoczonych już od lat 70-tych. Polega ona na tym, że kredytobiorca podpisuje umowę bankiem na udzielenie kredytu pod hipotekę nieruchomości, należącej do tegoż kredytobiorcy. W zamian za to bank zobowiązuje się wypłacić kredytobiorcy określoną sumę pieniędzy jednorazowo lub w comiesięcznych ratach. Kredytobiorca pozostaje właścicielem mieszkania aż do śmierci i dopiero wtedy mieszkanie to przechodzi na własność banku. Nie od razu oczywiście. Najpierw możliwość spłaty kredytu mają spadkobiercy beneficjenta. Dopiero gdy ci zrezygnują z tej możliwości, nieruchomość przejmuje bank i ją sprzedaje. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży bank potrąca sobie wypłaconą beneficjentowi sumę, powiększoną o odsetki, zaś pozostałe środki (o ile jakieś zostaną) są przekazywane spadkobiercom beneficjenta.
KTO MOŻE SKORZYSTAĆ Z TEJ FORMY FINANSOWANIA?
Praktycznie każdy, kto posiada własną nieruchomość (dom lub mieszkanie).
JAKA JEST WYSOKOŚĆ TAKIEGO ŚWIADCZENIA?
Na to ma wpływ kilka czynników, przede wszystkim wiek i płeć beneficjenta (kobiety statystycznie żyją dłużej), wartość i stan nieruchomości, oraz forma wypłaty należności (cała kwota lub comiesięczne raty).
JAKIE SĄ ZALETY TAKIEGO ROZWIĄZANIA?
Przede wszystkim takie, że kredytobiorca nie musi martwić się o spłatę zadłużenia. Ma też gwarancję, że pieniądze będą mu wypłacane do końca życia. Nie jest też potrzebna żadna zdolność kredytowa. Jedynym wymogiem jest tu posiadanie własnego mieszkania lub domu.
Oczywiście odwrócona hipoteka nie jest też pozbawiona wad. Po pierwsze beneficjent musi w tym mieszkaniu mieszkać na stałe. Przerwy w zamieszkaniu nieruchomości nie mogą być dłuższe niż rok. Dodatkowo beneficjent nie może tejże nieruchomości wynajmować. Kredytobiorca winien ponadto opłacać wszelkie opłaty, czynsze i podatki za niniejszą nieruchomość, a także dbać o jej dobry stan techniczny. Odstępstwo od wyżej wymienionych powinności skutkować może rozwiązaniem umowy przez bank i koniecznością natychmiastowej spłaty przez kredytobiorcę pobranych już pieniędzy powiększonych o odsetki. To z kolei może wiązać się z koniecznością szybkiej (przez co mniej korzystniej) sprzedaży nieruchomości. Należy tu także pamiętać o tym, że wysokość uzyskanego w ten sposób kredytu nie przekroczy zazwyczaj 30 – 50 % wartości nieruchomości, co w założeniu ma zabezpieczać dość duże ryzyko banku.
Czy odwrócona hipoteka jest bezpieczna? Owszem. Czy jest dla każdego? Niekoniecznie. Jest to produkt przeznaczony dla ludzi raczej starszych (najlepiej powyżej 60-go roku życia). Im w młodszym wieku zaciągniemy tego typu kredyt , tym mniejsze kwoty będziemy otrzymywać. Tego typu zobowiązanie zaciąga się pod nieruchomość, co do której mamy pewność, że będziemy w niej mieszkać do końca życia. O ile sam kredyt jest zwolniony od podatku dochodowego, o tyle ewentualna sprzedaż nieruchomości wiąże się już z jego zapłatą, co w połączeniu z koniecznością spłaty całego kredytu (plus odsetek za już wypłacone kwoty) sprawia, że całe przedsięwzięcie może być bardzo nieopłacalne. Istnieje także ryzyko, że środki otrzymywane przez beneficjenta będą mogły mieć wpływ na wysokość otrzymywanej przez niego pomocy socjalnej ze strony państwa. Zagrożeniem może być także zaniżanie przez banki wartości nieruchomości, co będzie skutkować wypłatą niższych świadczeń. Zabezpieczyć się przed tym będzie można, korzystając z wyceny przez niezależnego rzeczoznawcę. Jest również nadzieja, że ryzyko to będzie także niwelowane przez konkurencję między bankami oferującymi tego typu produkt.
Trzeba też całą kwestię opłacalności rozważyć przez pryzmat wysokości kwot, wypłacanych beneficjentowi, które mogą okazać się rozczarowujące. Przy nieruchomości wartej 400 tys. PLN. 65-letnia kobieta otrzyma co miesiąc ok. 530 PLN, mężczyzna zaś ok. 650 PLN. W przypadku beneficjentów w wieku 75 lat kwoty te to odpowiednio 850 i 1100 PLN miesięcznie. Dla porównania lokata w wysokości 400 tys. PLN. da nam miesięcznie 1350 – 1700 PLN. (i to bez uszczuplania kapitału podstawowego). Decydując się zatem na hipotekę odwróconą, trzeba to porównanie mieć na uwadze.
Jaka jest zatem różnica między hipoteką odwróconą o dożywociem? Przede wszystkim taka, że hipoteki odwróconej w Polsce nie ma, podczas, gdy renta dożywotnia istnieje na naszym rynku już od dobrych kilku lat. Stan ten jednak może szybko ulec zmianie, gdyż pod koniec kwietnia 2014 roku zatwierdzony został rządowy projekt ustawy dotyczący hipoteki odwróconej. Kolejna różnica dotyczy podmiotów oferujących oba produkty. Dożywocie jest regulowane przepisami Kodeksu Cywilnego i mogą go oferować praktycznie wszystkie spółki, odwróconą hipotekę będą mogły oferować jedynie banki, oraz Ubezpieczyciele pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. W przypadku dożywocia nieruchomość od razu przechodzi na własność firmy, w przypadku hipoteki odwróconej dopiero po śmierci kredytobiorcy. Odwrócona hipoteka w przeciwieństwie do renty dożywotniej daje także możliwość spłaty kredytu przez spadkobierców, a także wypłacenia im ewentualnej różnicy między kwotą uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości a sumą wypłaconą beneficjentowi, powiększoną o odsetki.
W dobie starzejącego się społeczeństwa, oraz coraz niższych świadczeń emerytalnych należy spodziewać się, że odwrócona hipoteka zdobędzie szerokie grono zwolenników. Jest to bezpieczny instrument, pod warunkiem jednak posiadania przez beneficjenta pełnej wiedzy na jego temat.
