W sierpniu 2012 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) rozszerzył listę klauzul niedozwolonych w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o kolejne trzy zapisy, które były powszechnie stosowane przez agencje nieruchomości. Za klauzule niedozwolone (abuzywne), niezgodne z dobrymi obyczajami uznano następującą treść postanowień umownych:
1) „Zamawiający zapłaci należne Pośrednikowi wynagrodzenie także w przypadku, gdy pośrednik przedstawi mu nabywcę, który wyrazi gotowość nabycia nieruchomości za cenę wskazaną na odwrotnej stronie umowy w polu „cena”, zaś Zamawiający odmówi sprzedaży nieruchomości za tę cenę, bądź uzależni możliwość zawarcia umowy sprzedaży od zaakceptowania przez nabywcę dodatkowych warunków (np. data wydania, sposób zapłaty), które nie zostały określone na odwrotnej stronie niniejszej umowy w polu „Uwagi”, bądź nie są zwyczajne w obrocie danego typu nieruchomościami” wpis 3543 z dnia 08.08.2012
2) „Wysokość wynagrodzenia należnego pośrednikowi wynosi 3% ceny brutto, (którą nabywca jest zobowiązany zapłacić za nabywaną nieruchomość)+obowiązujący podatek VAT 22%” – wpis 3560 z dnia 08.08.2012
3) „Zamawiający zapewnia, że jeśli umowa w polu „warunki umowy” na odwrotnej stronie zostanie określona, jako „na wyłączność”, to zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie w każdym przypadku, gdy podpisze umowę, której przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości, niezależnie od tego, czy nabywca został mu przedstawiony przez pośrednika i czy czynności pośrednictwa przyczyniły się do przeprowadzenia tej konkretnej transakcji” – wpis 3561 z dnia 08.08.2012
Uznanie treści cytowanej w pkt 1. w efekcie zmienia charakter umowy pośrednictwa z umowy starannego działania w umowę rezultatu, gdzie rezultatem jest zawarcie umowy sprzedaży, a nie znalezienie nabywcy przez pośrednika.
Na podstawie pkt 2. następuje wykluczenia ustalania umownego wynagrodzenia pośrednika bez wskazania kwoty brutto, co wydaje się jak najbardziej uzasadnione z pozycji nabywcy. Należy podkreślić, że określenie wynagrodzenia w kwocie brutto może być kwotowe lub jako prowizja podana w procentach.
Niedozwolone postanowienie umowne cytowane w pkt 3 wynika z interpretacji, że umowa „na wyłączność” ogranicza zamawiającego usługę pośrednictwa w zawieraniu kolejnych umów pośrednictwa z innymi podmiotami świadczącymi takie usługi, ale nie w samodzielnym znalezieniu kontrahenta i sfinalizowaniu transakcji. Taka interpretacja zabezpiecza zamawiającego chociażby przed sytuacją, kiedy pośrednik nie podejmuje wystarczających i starannych działań, a pomimo tego zamawiający dokona transakcji z niezależnym kontrahentem. Wówczas zamawiający nie jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Uznanie omówionych klauzul za niedozwolonych, skutkuje tym, że od momentu wpisania ich na listę UOKiK są niewiążące klienta zamawiającego, nawet jeśli znajdą się w podpisanej przez niego umowie. Rozszerzenie listy UOKiK o w/w wpisy jest obiektywnie zasadne, ale dla pośredników w obrocie nieruchomościami klauzule omówione w pkt 1 i 3 są zamknięciem dość często stosowanych dotychczas praktyk. Polegały one na uporczywym domaganiu się zapłaty wynagrodzenia od zamawiającego. Oczywiście zamawiający nie poczuwali się do uregulowania wynagrodzenia, bo z ich punktu widzenia roszczenia o zapłatę były bezzasadne. Przekonanie to było powszechne i silne przede wszystkim z uwagi na znaczną kwotę określonego w umowie wynagrodzenia w aspekcie wątpliwego efektu przyczynienia się pośrednika do zaspokojenia oczekiwań zamawiającego. W praktyce większość tego typu przypadków trafiała z inicjatywy zamawiających klientów do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, sprawującej nadzór nad zgodnością działań pośredników z ustawą o gospodarce nieruchomościami lub do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Natomiast pośrednicy w przypadku odmowy zapłaty wynagrodzenia kierowali sprawy do sądu. Wypada tu podkreślić, że niezbyt pochlebne opinie o środowisku pośredników w znacznej mierze związane są właśnie z tym rodzajem konfliktu interesów. Wygląda na to, że wyeliminowanie z umów pośrednictwa niedozwolonych zapisów umownych złagodzi napięcia pomiędzy obecnymi i potencjalnymi uczestnikami rynku nieruchomości, co powinno wyjść branży nieruchomości na dobre.
źródło UOKiK
